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B.O.C.M. Núm. 260

BOLETÍN OFICIAL DE LA COMUNIDAD DE MADRID
VIERNES 31 DE OCTUBRE DE 2025

Pág. 367

III. ADMINISTRACIÓN LOCAL
AYUNTAMIENTO DE
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SAN SEBASTIÁN DE LOS REYES
URBANISMO

La Comisión Técnica de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana, en sesión ordinaria celebrada el día 8 de septiembre del 2025, adoptó por unanimidad los siguientes acuerdos que aclaran y precisan lo establecido en el PGOU vigente.
Interpretación del art. 2.2.1.1 de las Normas de Suelo Urbano del PGOU

El art. 2.2.1.1 del PGOU de San Sebastián de los Reyes regula una de las excepcionalidades dentro de las infracciones urbanísticas:
2.2.1.1. Casos excepcionales:
En el caso de infracciones urbanísticas prescritas o anteriores al PGOU actual correspondiente a excesos de edificabilidad en sótanos o semisótanos constituyentes de quintas
plantas no autorizadas por la COPLACO o sextas plantas, y cuyo uso no pueda ser dedicado a garaje (capacidad inferior a 1 coche por cada 40 m2 de superficie útil) o instalaciones
del edificio, se aceptarán los usos autorizables en la zona de ordenación correspondiente,
con la firma previa de un convenio entre la propiedad y el Ayuntamiento que garantice que
la plusvalía generada por la actuación revierta en este.
Este artículo describe la realidad física de varias edificaciones donde se materializaron
excesos de edificabilidad en plantas bajas, y para que no computasen, se les dio la consideración de plantas sótanos o semisótanos, lo que limitaba la implantación de usos en ellas,
cuando su realidad física y urbanística es que en la mayoría de casos estas plantas cumplían
la condición de planta baja y debieran haber sido consideradas como tal.
Si bien, el articulo mencionado da la posibilidad de admitir los usos autorizables en la
zona de ordenación, previa la justificación de la imposibilidad de uso como garaje y/o instalaciones del edificio, al tener consideración de plantas semisótano o sótano se restringe el
régimen de implantación de usos, quedando locales hoy en día vacíos y cerrados creando
una imagen de degradación urbana.
Asimismo, la realidad física y la necesaria adaptación de los usos a la normativa aplicable, hace que en muchos casos resulte inviable técnicamente la ubicación de garajes dentro de estas plantas, y en la mayoría de los casos, la propiedad de las mismas no es de la comunidad de vecinos si no de terceros, por lo que su destino como instalaciones del edificio
no resulta lógico, más si cabe, cuando son edificios en los que sus instalaciones están resueltas hace años dentro de sus zonas comunes.
Dicho lo anterior, se aprueba la siguiente instrucción para la aclaración del punto 2.2.1.1 de las normas del suelo urbano del PGOU:
1. La implantación de los usos autorizables en la zona de ordenación correspondiente, tal y como se indica el art. 2.2.1.1, se realizará atendiendo a la realidad física del inmueble en cuanto a la localización de usos, admitiendo los usos permitidos en planta baja siempre que se cumpla con esta condición de planta recogida en el art. 7.3.4 del PGOU, todo ello
sin perjuicio del convenio urbanístico recogido en el artículo.
2. Se podrá justificar la imposibilidad de la implantación del uso garaje, cuando se
acredite la imposibilidad técnica de su adaptación a la normativa aplicable para cumplir la
ratio de 1 coche por cada 40 m2 o cuando sean necesarias obras de carácter estructural para
su implantación.
3. Cuando se acredite que las instalaciones generales del edificio de obligada ejecución estén resueltas dentro de sus zonas comunes, se eximirá de su destino a instalaciones
del mismo.

BOCM-20251031-93

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